Contabilizzazione del calore in condominio: come funziona e perché è obbligatoria

Un condominio di venti appartamenti con la caldaia centralizzata e nessun dispositivo per misurare i consumi dei singoli alloggi non è soltanto un edificio dove si pagano le spese a millesimi. In mancanza di una relazione tecnica che giustifichi l’assenza dei dispositivi, per la legge ogni proprietario è inadempiente, e la sanzione prevista va da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare: in teoria, da 10.000 a 50.000 euro per l’intero stabile. Per questo, prima di discutere su chi consuma troppo, conviene capire che cosa chiede davvero la norma e quali sono le vie d’uscita lecite.

Che cosa si intende per contabilizzazione del calore

Contabilizzare il calore vuol dire misurare quanta energia termica arriva a ogni appartamento, così da far pagare a ciascuno una parte della spesa in base a quanto ha effettivamente usato. Nella pratica esistono due modi.

La contabilizzazione diretta usa un contatore di calore, cioè uno strumento che misura la portata d’acqua e la differenza di temperatura fra mandata e ritorno e ne ricava l’energia consumata. Si può montare quando ogni appartamento ha un unico ingresso dell’impianto, come accade negli impianti con distribuzione orizzontale, quelli in cui le tubazioni partono da una colonna e servono l’alloggio con un solo anello.

La contabilizzazione indiretta si usa invece negli edifici più vecchi, dove i radiatori di un appartamento sono alimentati da più colonne montanti verticali e un contatore unico non è applicabile. In questo caso si mette su ogni radiatore un ripartitore, un piccolo apparecchio che non misura i chilowattora ma registra unità di consumo proporzionali al calore emesso da quel corpo scaldante; la somma delle unità permette di dividere la spesa fra gli alloggi.

La misura da sola non basta: la legge parla di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione. Termoregolare significa dare a ciascuno la possibilità di decidere quanto calore prendere, di solito con valvole termostatiche sui radiatori, che chiudono il passaggio dell’acqua quando la stanza raggiunge la temperatura impostata. Senza regolazione il condomino pagherebbe a consumo senza poterlo controllare.

Da dove nasce l’obbligo

La regola sta nell’articolo 9, comma 5, del decreto legislativo 102/2014, nel testo in vigore al 14/11/2026. Si applica ai condomini e agli edifici polifunzionali (con unità a usi diversi, per esempio abitazioni e uffici) serviti da una fonte di riscaldamento o di raffreddamento centralizzata, da una rete di teleriscaldamento o da un altro sistema di fornitura centralizzato.

La lettera b) chiede al proprietario di installare sotto-contatori, cioè contatori per ogni unità immobiliare, con termine fissato al 30 giugno 2017, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Quando i sotto-contatori non sono tecnicamente possibili o non convengono, la lettera c) chiede sistemi individuali di termoregolazione e contabilizzazione su ciascun corpo scaldante all’interno degli alloggi, cioè la soluzione con i ripartitori.

L’obbligo quindi non è assoluto, ma le eccezioni hanno condizioni precise. Il caso di impossibilità o di non convenienza deve essere riportato in una relazione tecnica del progettista o di un tecnico abilitato; per valutare la convenienza economica la legge indica la metodologia della norma UNI EN 15459. Una semplice delibera assembleare che decide di non installare nulla non sostituisce questa relazione. Per i condomini di nuova costruzione, inoltre, il comma 5-ter esclude qualsiasi deroga.

Se non è chiaro se l’impianto del proprio stabile rientri nell’obbligo o in una delle eccezioni, è il tipo di verifica che lo Studio esegue con un sopralluogo in centrale termica e negli alloggi.

Che cosa cambia nella ripartizione delle spese

Installare i dispositivi serve a dividere le spese in modo diverso. La lettera d) stabilisce che almeno il 50 per cento della spesa sia attribuito ai prelievi volontari di energia termica, e che il resto possa essere diviso con altri criteri, come millesimi, metri quadri o metri cubi utili, oppure potenze installate. Per la prima stagione termica dopo l’installazione è ammessa la ripartizione a soli millesimi. Queste regole sono facoltative per i condomini che, quando sono state introdotte, avevano già installato i dispositivi e già ripartivano le spese in base ai consumi misurati. Il calcolo della quota fissa e di quella a consumo ha regole proprie, spiegate nell’articolo su quota fissa, quota a consumo e norma UNI 10200.

C’è poi una scadenza vicina: secondo il comma 5-bis, entro il 1° gennaio 2027 contatori e ripartitori devono essere leggibili a distanza. Chi ha dispositivi vecchi deve controllare se sono adeguati, come spiegato nell’articolo sulla lettura a distanza dei contatori del riscaldamento.

Che cosa si rischia davvero

Le sanzioni stanno nell’articolo 16 del decreto legislativo 102/2014:

• il proprietario che non installa i sotto-contatori rischia da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare, salvo che una relazione tecnica attesti che l’installazione non è tecnicamente possibile, non è efficiente in termini di costi o non è proporzionata ai risparmi (comma 6);
• la stessa sanzione vale per chi non installa termoregolazione e contabilizzazione sui radiatori, e qui il testo esclude la sanzione solo se la relazione dimostra che i sistemi non sono efficienti in termini di costi (comma 7);
• il condominio che non ripartisce le spese secondo la legge rischia da 500 a 2.500 euro (comma 8).

Le sanzioni sono applicate dalle Regioni o dagli enti da esse delegati, che fanno gli accertamenti insieme ai controlli sugli impianti termici (commi 14 e 22). Prima di sanzionare, però, la legge prevede una diffida a mettersi in regola entro 45 giorni: chi si adegua davvero può chiudere il procedimento pagando il minimo della sanzione entro i trenta giorni successivi (commi 18 e 20).

Anche chi vuole uscire dal sistema non ne è esente finché è allacciato all’impianto centralizzato; che cosa comporta staccarsi è spiegato nell’articolo sul distacco dal riscaldamento centralizzato.

Che cosa conviene fare adesso

1. Controllare che cosa c’è nello stabile: contatori di calore, ripartitori, valvole termostatiche, oppure niente.
2. Se i dispositivi mancano, cercare negli atti del condominio se esiste una relazione tecnica che ne giustifichi l’assenza e verificare chi l’ha firmata e su quali valutazioni economiche.
3. Se la relazione non c’è, far verificare l’impianto da un tecnico: se l’installazione è possibile e conveniente, mettere in assemblea il progetto; se non lo è, far redigere la relazione.
4. Se i dispositivi ci sono, verificare che siano leggibili a distanza entro il 1° gennaio 2027 e che la ripartizione delle spese segua la legge.
5. Conservare relazioni, schede dei dispositivi e tabelle di ripartizione: sono i documenti che si devono mostrare in caso di accertamento.

Come può aiutare lo Studio

Lo Studio di Ingegneria Di Meo, in tutta Italia, esamina l’impianto termico del condominio, valuta se contabilizzazione e termoregolazione siano tecnicamente possibili e convenienti con la metodologia della norma UNI EN 15459 indicata dalla legge, redige la relazione tecnica quando i dispositivi non convengono e, quando invece convengono, ne progetta l’installazione nell’ambito della riqualificazione energetica del condominio. L’amministratore che vuole chiarire la posizione del proprio stabile può chiedere un primo sopralluogo.