Spese di riscaldamento in condominio: quota fissa, quota a consumo e norma UNI 10200

Un condominio spende 30.000 euro per una stagione di riscaldamento. L’assemblea decide di attribuire il 60 per cento ai consumi letti dai contabilizzatori e il 40 per cento ai millesimi. Ci sono quindi 18.000 euro da dividere secondo i consumi e 12.000 euro da dividere per millesimi. Un appartamento da 40 millesimi che ha prelevato l’8 per cento del calore misurato paga 480 euro di quota fissa (12.000 × 0,040) e 1.440 euro di quota a consumo (18.000 × 0,08), cioè 1.920 euro in tutto. Il 60 per cento è una scelta dell’esempio. La legge fissa soltanto la soglia minima.

Che cosa dice la legge oggi

La regola si trova nell’articolo 9, comma 5, lettera d), del decreto legislativo 102/2014. Si applica ai condomini e agli edifici polifunzionali serviti da teleriscaldamento, da teleraffreddamento o da un impianto comune di riscaldamento o raffrescamento. Riguarda la spesa per scaldare o raffrescare gli appartamenti e le parti comuni, e anche l’acqua calda sanitaria quando è prodotta in centrale.

Nel testo in vigore al 14/11/2026 l’importo complessivo si divide fra gli utenti attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il resto si può ripartire «a titolo esemplificativo e non esaustivo» secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. L’elenco quindi è aperto e il condominio può adottare anche un altro criterio ragionevole per la parte restante.

Due termini devono essere chiari:

• i prelievi volontari sono il calore che ogni famiglia decide di usare aprendo o chiudendo le valvole dei propri termosifoni, ed è quello che misurano i contatori o i ripartitori;
• i prelievi involontari sono il calore che arriva comunque in casa o si disperde senza che l’utente possa regolarlo, per esempio dalle tubazioni che attraversano l’edificio. È questa la ragione della quota fissa, che paga anche chi tiene i termosifoni chiusi.

Come funzionano i dispositivi di misura è spiegato nell’articolo sulla contabilizzazione del calore in condominio.

E la norma UNI 10200?

Molti regolamenti, verbali e preventivi parlano ancora della UNI 10200 come di un obbligo di legge. Fino al 28/07/2020 lo era: la lettera d) imponeva di suddividere la spesa «in base alla norma tecnica UNI 10200» e ammetteva una ripartizione diversa, con almeno il 70 per cento ai consumi volontari, solo se la norma non era applicabile o se una relazione tecnica asseverata dimostrava differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50 per cento fra gli appartamenti.

Il decreto legislativo 73/2020, in vigore dal 29/07/2020, ha sostituito la lettera d) (art. 9, comma 1, lettera b). Nel testo attuale la UNI 10200 non compare più, e non c’è più nemmeno la doppia strada con il 70 per cento. Resta una norma tecnica che descrive in dettaglio come calcolare le quote. La legge non vieta di usarla, purché il risultato rispetti la soglia del 50 per cento sui consumi volontari. Non è più però l’unico metodo consentito.

La relazione tecnica asseverata e le differenze di fabbisogno superiori al 50 per cento sono rimaste solo nel comma 5-quater. Quel comma incarica l’ENEA di preparare una guida con le ripartizioni suggerite in base alla zona climatica, alle prestazioni dell’edificio o all’anno di costruzione. Ha quindi una funzione informativa e non introduce una deroga.

I casi in cui si può ripartire in modo diverso

Il testo vigente prevede due situazioni particolari.

La prima riguarda la prima stagione termica dopo l’installazione dei contabilizzatori: in quella stagione la spesa si può dividere ancora soltanto in base ai millesimi di proprietà. Serve a dare tempo per controllare le letture e tarare il sistema prima di applicarlo alle bollette.

La seconda riguarda i condomini che alla data di entrata in vigore della nuova lettera d) avevano già installato i dispositivi e già fatto la relativa ripartizione delle spese. Per loro la regola è facoltativa. Le due condizioni devono esserci entrambe, ed è prudente che il condominio conservi i verbali e i rendiconti che le dimostrano.

Al di fuori di questi casi il testo non prevede una soglia più bassa del 50 per cento, neppure con l’accordo dell’assemblea. Anche chi si stacca dall’impianto comune continua a sostenere alcune spese: i casi sono trattati nell’articolo sul distacco dal riscaldamento centralizzato.

Che cosa si rischia

L’articolo 16 del decreto legislativo 102/2014 prevede al comma 8 una sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro a carico del condominio che non ripartisce le spese secondo la lettera d). Sono sanzionati anche i singoli proprietari: i commi 6 e 7 prevedono da 500 a 2.500 euro per ogni unità immobiliare per chi non installa i sotto-contatori o i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione. La sanzione non si applica se una relazione di un tecnico abilitato attesta che l’installazione non è efficiente in termini di costi. Per i sotto-contatori vale anche il caso in cui l’installazione non è tecnicamente possibile o non è proporzionata ai risparmi energetici potenziali.

C’è poi un rischio più concreto della multa. Una ripartizione che non rispetta la legge espone a contestazioni da parte dei condòmini che si sentono penalizzati, di solito chi abita agli ultimi piani o sopra i locali non riscaldati. Dal 1° gennaio 2027, inoltre, salvo i casi in cui non sia tecnicamente fattibile o efficiente in termini di costi, tutti i contatori e i ripartitori devono essere leggibili da remoto (comma 5-bis), come spiegato nell’articolo sui contatori con lettura a distanza. Molti condomini dovranno quindi aggiornare o sostituire i dispositivi.

Se il regolamento del condominio cita ancora la UNI 10200 come obbligo, o se le quote sembrano squilibrate fra un appartamento e l’altro, lo Studio può valutarlo in un sopralluogo partendo dai dati dell’impianto e dalle ultime ripartizioni.

Che cosa conviene fare adesso

1. Recuperare l’ultima delibera sui criteri di ripartizione e controllare quale percentuale è attribuita ai consumi volontari: deve essere almeno il 50 per cento.
2. Verificare se il criterio rimanda alla UNI 10200 come obbligo di legge e, se serve, aggiornare il testo.
3. Controllare se il condominio rientra nel caso di facoltatività, con i documenti che lo provano.
4. Accertare che contatori e ripartitori siano leggibili da remoto entro il 1° gennaio 2027, oppure verificare se l’adeguamento non è tecnicamente fattibile o efficiente in termini di costi.
5. Se ci sono grandi differenze di fabbisogno fra gli appartamenti, farle misurare da un tecnico prima di decidere la percentuale. È un tema che una diagnosi energetica del condominio mette in evidenza.

Che cosa può fare lo Studio

Lo Studio di Ingegneria Di Meo, in tutta Italia, analizza l’impianto centralizzato e le dispersioni della rete di distribuzione. Aiuta l’amministratore a impostare un criterio di ripartizione coerente con il testo di legge e con le caratteristiche reali dell’edificio, e redige le relazioni tecniche richieste quando i dispositivi non sono installabili o non convengono. Chi amministra un condominio o vi abita e ha dubbi sulle quote che paga può chiedere una consulenza prima della prossima assemblea.