Distaccarsi dal riscaldamento centralizzato: quando si può e che cosa si continua a pagare

Si consideri un condominio di venti appartamenti con una caldaia centralizzata. Il proprietario di un appartamento da 50 millesimi su 1.000 vuole installare una pompa di calore tutta sua e non pagare più il riscaldamento comune. Può farlo, ma a due condizioni: il suo distacco non deve mettere in difficoltà l’impianto e non deve far crescere la spesa degli altri diciannove. E anche dopo il distacco, una parte delle spese continuerà ad arrivargli.

Che cosa dice la regola

La norma di riferimento è l’articolo 1118 del Codice civile. Il quarto comma è stato scritto dalla riforma del condominio, cioè dall’art. 3 della legge 220/2012, in vigore dal 18/06/2013. Nel testo in vigore al 14/11/2026 dice che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, «se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini».

Lo stesso comma stabilisce poi che cosa resta da pagare: il rinunziante deve continuare a concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e per la sua messa a norma.

Bisogna leggere bene la frase. Le due condizioni devono valere entrambe: non basta che l’impianto continui a funzionare se poi gli altri pagano di più, e non basta che la spesa resti uguale se l’impianto si squilibra. In più la norma parla di squilibri «notevoli». Un effetto minimo e trascurabile non rende quindi illegittimo il distacco, mentre un effetto misurabile e rilevante sì.

A chi si applica e che cosa non richiede

La regola vale per ogni condomino servito da un impianto centralizzato, sia di riscaldamento sia di condizionamento. Il testo parla di «rinunciare»: è una scelta del singolo, e la norma non chiede un voto dell’assemblea per autorizzarla. Questo non significa che l’amministratore possa essere tenuto all’oscuro. Il distacco cambia la ripartizione delle spese e il funzionamento dell’impianto. Se l’assemblea non lo ha autorizzato, il condomino deve quindi informare l’amministratore prima dei lavori e consegnargli la documentazione tecnica che dimostra l’assenza di squilibri e di aggravi di spesa. Il regolamento di condominio merita poi una lettura attenta: se ha natura contrattuale, può porre a carico di chi si distacca anche le spese di gestione dell’impianto. Non può invece vietare il distacco.

C’è poi un aspetto che spesso si dimentica. Staccarsi dal centralizzato vuol dire installare un nuovo impianto autonomo, con un suo generatore (la macchina che produce il calore: caldaia, pompa di calore), un suo libretto e i suoi controlli periodici. Sono obblighi nuovi che passano al proprietario: se ne parla nell’articolo sui controlli della caldaia e il libretto di impianto a Roma e nel Lazio.

Chi deve dimostrare che non ci sono squilibri

L’articolo 1118 non dice in modo esplicito chi debba dare la prova, ma la Corte di cassazione ha chiarito che spetta al condomino che si distacca. Deve dimostrare, con un’informazione preventiva corredata da documentazione tecnica, che il distacco non provoca squilibri né aggravi di spesa (Cass. n. 22285/2016 e n. 26185/2023). Non serve se l’assemblea ha autorizzato il distacco dopo una propria valutazione. Se l’amministratore o un vicino contestano il distacco, il condomino che ha già in mano una valutazione tecnica preparata prima dei lavori si trova in una posizione molto più solida di chi ha semplicemente chiuso le valvole dei radiatori.

Per questo lo strumento pratico è una relazione tecnica firmata da un professionista abilitato in materia di impianti termici. Deve rispondere alle due domande della norma con dati, non con affermazioni generiche.

Sul funzionamento, la relazione deve valutare almeno:

• come è fatta la distribuzione: colonne montanti verticali che passano in ogni appartamento, oppure anelli orizzontali per piano con un’unica derivazione per alloggio;
• l’effetto della chiusura dei corpi scaldanti sull’equilibrio idraulico, cioè sulla distribuzione dell’acqua calda fra i vari rami dell’impianto, e sul funzionamento della pompa di circolazione;
• il rapporto fra la potenza del generatore e il fabbisogno residuo, perché una caldaia molto sovradimensionata lavora peggio.

Sulla spesa, la relazione deve stimare se gli altri condomini finiranno per pagare di più, per esempio perché l’appartamento non più riscaldato assorbe calore dalle unità confinanti attraverso pareti e solai, o perché le tubazioni comuni che attraversano l’alloggio continuano a cedere calore senza che quella quota venga più pagata da chi la riceve.

Se non è chiaro come è fatta la distribuzione dell’edificio, o se il distacco richiede modifiche alle tubazioni comuni, questa è proprio la verifica che lo Studio esegue con un sopralluogo e un esame della documentazione dell’impianto.

Che cosa si continua a pagare

Nell’esempio dell’appartamento da 50 millesimi, dopo il distacco il proprietario di regola non paga più i consumi di combustibile né la manutenzione ordinaria. Continua invece a pagare la sua quota delle tre voci indicate dalla norma:

Le prime due voci restano escluse salvo che il regolamento di condominio di natura contrattuale disponga diversamente.

In pratica, se l’assemblea delibera la sostituzione della caldaia o l’adeguamento della centrale termica, anche chi si è distaccato deve partecipare alla spesa. La caldaia e le tubazioni comuni restano infatti beni comuni e il distacco non toglie la comproprietà. Chi pensa di staccarsi per evitare un intervento importante già in discussione deve saperlo: quella spesa gli arriverà comunque. Sulle decisioni dell’assemblea in questi casi si può leggere l’articolo su come sostituire la caldaia del condominio.

Nei condomìni con la contabilizzazione del calore, la ripartizione fra quota fissa e quota a consumo rende il quadro ancora più delicato. Una parte del calore prodotto si disperde nella rete comune, indipendentemente da quanto consuma ciascun alloggio. Se il distacco sposta quella parte sugli altri, è esattamente l’aggravio di spesa che la norma non ammette. I due meccanismi sono spiegati negli articoli sulla contabilizzazione del calore e sulla ripartizione fra quota fissa e quota a consumo.

Che cosa si rischia

L’articolo 1118 non prevede sanzioni amministrative. Il rischio è civile. Se il distacco provoca squilibri notevoli o aggravi di spesa, non rispetta le condizioni della norma, e il condominio o i singoli condomini possono contestarlo. Il proprietario si troverebbe allora a doversi difendere in una lite, con il rischio di dover ripristinare il collegamento o di continuare a pagare spese da cui credeva di essersi liberato. Nel frattempo avrebbe già sostenuto il costo del nuovo impianto autonomo.

Che cosa conviene fare prima di staccarsi

1. Chiedere all’amministratore gli schemi dell’impianto, il libretto della centrale termica e i dati di ripartizione degli ultimi esercizi.
2. Leggere il regolamento di condominio per verificare se contiene clausole sull’impianto termico.
3. Far preparare una relazione tecnica che valuti funzionamento e spesa per gli altri condomini, partendo dalla struttura reale della distribuzione.
4. Comunicare il distacco per iscritto all’amministratore prima dei lavori, allegando la relazione.
5. Far progettare il nuovo impianto autonomo e far eseguire il distacco fisico in modo coerente con quanto scritto nella relazione.
6. Mettere a bilancio la quota che resterà dovuta per straordinaria manutenzione, conservazione e messa a norma.

Come può aiutare lo Studio

Lo Studio di Ingegneria Di Meo si occupa di impianti termici in tutta Italia. Per chi vuole staccarsi dal centralizzato può redigere la relazione tecnica sul distacco dopo un sopralluogo sull’impianto e sull’appartamento, e progettare il nuovo impianto autonomo, con caldaia o pompa di calore. Per gli amministratori che ricevono una richiesta di distacco può esaminare la documentazione presentata dal condomino e valutare l’effetto sull’impianto comune. Chi ha un caso concreto può chiedere una consulenza: già il primo esame dello schema dell’impianto spesso basta a capire se il distacco è fattibile senza problemi o se richiede verifiche più approfondite.