Sostituire la caldaia del condominio: progetto, pratiche e decisioni dell'assemblea

Quando la caldaia centralizzata arriva a fine vita, in assemblea si discute soprattutto del preventivo. Le domande che contano però sono altre: serve un progetto? Chi deve firmare la relazione tecnica? Con quale maggioranza si può approvare? Servono i Vigili del Fuoco? Se si sbaglia una di queste risposte, si rischia una delibera impugnabile o una fine lavori che non ha valore.

La «relazione Legge 10» oggi ha un’altra base

Fra i tecnici si parla ancora di «relazione Legge 10». L’articolo 28 della Legge 10/1991, però, è stato abrogato dal D.Lgs. 48/2020. Oggi l’obbligo sta nell’articolo 8 del D.Lgs. 192/2005: il progettista mette calcoli e verifiche in una relazione tecnica, e il proprietario (in condominio, attraverso l’amministratore) la deposita in doppia copia presso l’amministrazione competente, insieme alla comunicazione di inizio lavori o alla domanda del titolo edilizio.

La relazione tecnica è il documento che dimostra che il nuovo impianto rispetta i requisiti minimi di efficienza energetica. Oggi questi requisiti sono quelli del decreto ministeriale 28 ottobre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025, che ha aggiornato il precedente decreto del 26 giugno 2015.

Quando la relazione non serve, e perché in condominio quasi sempre serve

L’art. 8 esclude dall’obbligo due casi: le pompe di calore fino a 15 kW e la sostituzione del generatore di calore di potenza inferiore alla soglia dell’art. 5, comma 2, lettera g) del DM 37/2008. Per gli impianti a gas questa soglia è una portata termica di 50 kW: oltre quel valore, il DM 37/2008 richiede anche il progetto firmato da un professionista iscritto all’albo. La lettera f) dello stesso articolo chiede il progetto anche quando l’impianto ha canne fumarie collettive ramificate, cosa frequente negli edifici degli anni Sessanta e Settanta.

Si consideri un condominio di 24 appartamenti con una caldaia centralizzata da 200 kW. La potenza è quattro volte la soglia, quindi servono il progetto e la relazione tecnica, anche se la nuova caldaia è dello stesso tipo della vecchia. Sotto i 50 kW restano di solito solo le palazzine molto piccole.

A fine lavori il direttore dei lavori deve asseverare, cioè dichiarare sotto la propria responsabilità, che l’opera è conforme al progetto e alla relazione. Il comma 2 è chiaro: senza questa documentazione la dichiarazione di fine lavori è inefficace. Il Comune può inoltre fare controlli durante i lavori o entro cinque anni dalla loro conclusione.

Quale maggioranza serve in assemblea

Il punto più discusso è il voto, e le regole possibili sono tre.

Un esempio: in seconda convocazione sono presenti condòmini per 450 millesimi, e votano a favore in 360 millesimi. Con la regola del Codice civile servono almeno 500 millesimi, quindi la delibera non passa. Con l’art. 26, comma 2, della Legge 10/1991 bastano la maggioranza dei presenti e un terzo del valore dell’edificio (333,34 millesimi), quindi la delibera è valida.

Questa maggioranza ridotta però ha una condizione: l’intervento deve essere individuato attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica fatta da un tecnico abilitato. Senza questo documento la regola non si applica. Per questo conviene che la diagnosi energetica prima dei lavori sia pronta prima della convocazione e che sia richiamata nell’ordine del giorno.

Restano fuori dalla tabella le innovazioni che non rientrano nell’elenco del secondo comma dell’art. 1120. Per queste l’art. 1136, comma 5 chiede la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio. Se non è chiaro in quale caso rientra il progetto del condominio, lo Studio può chiarirlo con un sopralluogo e una lettura dei documenti, prima che l’assemblea venga convocata.

Rinnovabili, contabilizzazione e centrale termica

Se i lavori riguardano tutto l’impianto e non solo la caldaia, può scattare l’obbligo di coprire una parte dei consumi con fonti rinnovabili. È spiegato nell’articolo sulla quota di rinnovabili obbligatoria quando si rifà l’impianto. Anche la nuova caldaia deve funzionare con i sistemi di termoregolazione e con la contabilizzazione del calore già installati: è un aspetto che il progetto deve verificare.

C’è poi la sicurezza antincendio. Per le centrali termiche che rientrano fra le attività controllate dai Vigili del Fuoco, l’art. 3 del DPR 151/2011 prevede, per le categorie B e C, la richiesta di esame del progetto al Comando prima dei lavori, quando la modifica peggiora le condizioni di sicurezza esistenti. Soglie e casi sono spiegati nell’articolo su quando servono i Vigili del Fuoco per la centrale termica.

Che cosa rischia il condominio

La legge non prevede una sanzione specifica a carico del condominio per il mancato deposito. Sono invece sanzionati il direttore dei lavori che non presenta l’asseverazione (da 1.000 a 6.000 euro, art. 15, comma 4, D.Lgs. 192/2005) e il professionista che redige la relazione senza rispettare schemi e modalità previsti (da 700 a 4.200 euro, comma 3). Le conseguenze però sono concrete: la dichiarazione di fine lavori è inefficace, il Comune può controllare per cinque anni, e una delibera approvata con la maggioranza sbagliata può essere contestata dai condòmini contrari, astenuti o assenti. Inoltre, se manca il progetto richiesto dal DM 37/2008, la dichiarazione di conformità dell’installatore non ha una base completa.

Che cosa conviene fare adesso

1. Controllare sul libretto di impianto la potenza della caldaia attuale e il tipo di canna fumaria.
2. Far preparare un APE o una diagnosi energetica, se si vuole usare la maggioranza ridotta dell’art. 26.
3. Affidare il progetto e la relazione tecnica prima di chiedere i preventivi, così che le ditte offrano tutte sulla stessa soluzione.
4. Scrivere l’ordine del giorno citando il documento energetico e la norma su cui si basa il voto.
5. Verificare con il progettista se la centrale termica è soggetta ai Vigili del Fuoco e se la modifica richiede l’esame del progetto.
6. Depositare la relazione insieme alla comunicazione di inizio lavori e conservare l’asseverazione di fine lavori.

Che cosa può fare lo Studio

Lo Studio Di Meo si occupa di progettazione di impianti di riscaldamento in tutta Italia. Per un condominio che deve cambiare la caldaia può preparare la diagnosi o l’APE da presentare in assemblea, il progetto e la relazione tecnica, la direzione dei lavori con l’asseverazione finale e le pratiche antincendio con i Vigili del Fuoco. Il primo passo è un sopralluogo in centrale termica, che l’amministratore può chiedere anche prima di convocare l’assemblea.