Rifare l'impianto di riscaldamento dopo agosto 2026: la quota di rinnovabili obbligatoria

Immagina un condominio di Roma con una vecchia caldaia centralizzata. L’assemblea decide di eliminarla e di dare a ogni appartamento un impianto autonomo. Il progettista calcola che, dopo i lavori, l’edificio consumerà in un anno 200.000 kWh per scaldarsi d’inverno e rinfrescarsi d’estate (il kWh è l’unità di misura dell’energia, la stessa che leggi in bolletta; il numero serve solo come esempio).

Se il condominio chiede il titolo edilizio dopo l’inizio di agosto 2026, almeno il 15% di quell’energia, cioè 30.000 kWh, deve arrivare da fonti rinnovabili: pompe di calore, solare termico, fotovoltaico e simili. Non basta più scegliere una buona caldaia: occorre progettare anche la quota di rinnovabili.

Che cosa dice la regola

Il Decreto legislativo 9 gennaio 2026, n. 5, è entrato in vigore il 4 febbraio 2026. È la norma con cui l’Italia ha recepito la direttiva europea sulle fonti rinnovabili, conosciuta come «RED III». L’articolo 29 riscrive l’Allegato III del Decreto legislativo 199/2021, cioè l’elenco degli obblighi di rinnovabili negli edifici.

Nel testo in vigore al 14/11/2026, gli obblighi valgono per gli edifici la cui richiesta di titolo edilizio (il permesso o la pratica da presentare in Comune per i lavori) è presentata dopo 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto, quindi dall’inizio di agosto 2026. Conta la data della pratica, non quella in cui partono i lavori.

Le quote minime sono queste:

Per l’ultima riga il calcolo non comprende l’acqua calda sanitaria.

A chi si applica

Per chi abita in un edificio esistente contano soprattutto due casi.

Ristrutturazione importante. Secondo il D.Lgs. 192/2005, un edificio esistente è sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori riguardano più del 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio. L’involucro è l’insieme di pareti esterne, tetto e solai che separano la casa dall’esterno: rifare le facciate o il tetto può già bastare. La distinzione fra primo e secondo livello è stabilita dal decreto ministeriale 26 giugno 2015, aggiornato con il decreto del 28 ottobre 2025.

Ristrutturazione dell’impianto termico. Il D.P.R. 412/1993 la definisce come un insieme organico di opere che cambia in modo sostanziale sia la produzione sia la distribuzione del calore. La stessa norma dice in modo esplicito che rientrano in questa categoria:

• la trasformazione di un impianto centralizzato in impianti individuali;
• la sistemazione dell’impianto in un singolo appartamento quando installi un impianto autonomo dopo esserti staccato dal centralizzato.

Attenzione: il D.P.R. 412/1993 definisce in modo separato la «sostituzione di un generatore di calore», cioè togliere la vecchia caldaia e installarne una nuova al servizio delle stesse utenze. L’Allegato III parla di ristrutturazione dell’impianto termico. Se il tuo intervento è un semplice cambio di caldaia o qualcosa di più deve essere valutato caso per caso dal progettista.

Se non sai in quale categoria rientra il lavoro che il tuo condominio sta discutendo, è proprio il tipo di verifica che facciamo durante un sopralluogo, prima che l’assemblea voti.

Le regole di dettaglio da conoscere

• Il fotovoltaico che alimenta solo stufette elettriche non basta. L’obbligo non si soddisfa con impianti rinnovabili che producono solo elettricità destinata a dispositivi a effetto Joule (quelli che scaldano con una resistenza elettrica). Fanno eccezione le unità immobiliari in classe energetica B o superiore.
• Teleriscaldamento. L’obbligo non si applica se l’edificio è allacciato a una rete di teleriscaldamento (calore distribuito da una centrale esterna) efficiente, secondo la definizione di legge, che copre tutto il fabbisogno di calore.
• Potenza elettrica minima. L’allegato fissa anche, con una formula, una potenza minima di impianti elettrici da rinnovabili, con un coefficiente di 0,025 per gli edifici esistenti e di 0,05 per quelli nuovi. Gli impianti a terra non contano. Il calcolo per il tuo edificio deve essere fatto dal progettista.
• Linee guida in arrivo. Il decreto incarica il Comitato Termotecnico Italiano di preparare linee guida con esempi di calcolo.

Che cosa rischi davvero

Il controllo passa da un documento preciso: la relazione tecnica prevista dall’articolo 8, comma 1, del D.Lgs. 192/2005, che il progettista redige e che il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deposita in Comune insieme alla pratica edilizia. Nella relazione il progettista deve dimostrare che le rinnovabili ci sono, oppure che sono impossibili.

I Comuni verificano e possono controllare le dichiarazioni; le Regioni possono prevedere controlli ulteriori. L’Allegato III non contiene sanzioni proprie, ma l’art. 26, comma 4, del D.Lgs. 199/2021 è netto: se l’obbligo non è rispettato, il Comune nega il titolo edilizio. In pratica i lavori non possono partire finché il progetto non è in regola. Per questo conviene prevedere la quota prima di scegliere l’impianto.

Se le rinnovabili non si possono installare

Capita spesso nei palazzi del centro di Roma: tetto piccolo o condiviso, cortili stretti, vincoli. La norma prevede l’esonero per impossibilità tecnica o mancata convenienza economica, ma con condizioni:

• il progettista deve dichiararlo nella relazione tecnica;
• deve esaminare la non fattibilità di tutte le opzioni tecnologiche disponibili, non solo di una;
• se la relazione non è dovuta, deve comunicare le stesse informazioni al Comune con le modalità che il Comune stabilisce.

Non basta scrivere «non c’è spazio»: la valutazione deve essere documentata.

Che cosa conviene fare adesso

1. Controlla la data della pratica. Se il titolo edilizio è stato chiesto prima di agosto 2026, valgono le regole precedenti; se deve ancora essere presentato, valgono le nuove.
2. Fai classificare l’intervento. Prima del voto in assemblea, un tecnico deve dire se il lavoro è una sostituzione del generatore, una ristrutturazione dell’impianto termico o una ristrutturazione importante.
3. Fai calcolare i consumi previsti. Il 15% si calcola sui consumi di progetto per riscaldamento e raffrescamento: senza quel numero non sai quanta energia rinnovabile serve.
4. Valuta tutte le tecnologie. Pompe di calore, sistemi ibridi, solare termico, fotovoltaico sul tetto: occorre confrontarle con lo spazio disponibile e con il tipo di impianto.
5. Se pensi che siano impossibili, fallo dimostrare. La valutazione deve finire nella relazione tecnica, con l’analisi di tutte le alternative.
6. Coordina il progetto con gli incentivi. Le stesse tecnologie possono accedere a bonus e al Conto Termico: conviene impostare insieme progetto e pratica, non uno dopo l’altro.

Come può aiutarti lo Studio

Lo Studio progetta impianti di riscaldamento e climatizzazione in tutta Italia, prepara le diagnosi energetiche e segue la riqualificazione dei condomini, comprese le pratiche per gli incentivi. In concreto possiamo classificare il tuo intervento, calcolare la quota di rinnovabili richiesta, scegliere la soluzione adatta all’edificio e redigere la relazione tecnica per il Comune.

Se il tuo condominio sta valutando di rifare la centrale termica o di passare agli impianti autonomi, o se stai pensando di staccarti dal centralizzato, chiedici una consulenza prima di decidere: è il momento in cui una verifica costa meno e serve di più.