Contatori del riscaldamento leggibili a distanza entro il 2027: l'obbligo, le multe vere e che cosa fare

Nei condomini con il riscaldamento centralizzato, in ogni appartamento c’è quasi certamente un apparecchio che misura quanto calore si consuma. Può essere un contatore di calore, montato sui tubi all’ingresso dell’appartamento, che misura l’energia come il contatore del gas misura i metri cubi. Oppure possono essere i ripartitori, le piccole scatole applicate su ogni termosifone, che si usano quando i tubi salgono in verticale da un piano all’altro e un contatore per appartamento non si può montare.

Dal 1° gennaio 2027 questi apparecchi devono potersi leggere a distanza, senza che nessuno entri in casa. È un obbligo vero, anche se, come si vedrà, non ha una multa propria: le multe pesanti, in questa materia, colpiscono altro.

Che cosa dice la legge

La regola è stata scritta nel luglio del 2020 e prevede due momenti:

• gli apparecchi montati dopo il 25 ottobre 2020 devono essere leggibili a distanza fin dal primo giorno;
• quelli montati prima devono essere adeguati entro il 1° gennaio 2027.

Come si adegua un apparecchio lo stabilisce, caso per caso, la ditta che esegue le letture: a volte basta aggiungere un modulo radio, altre volte occorre sostituire l’apparecchio. La legge mette una sola condizione: l’obbligo vale dove l’adeguamento è tecnicamente fattibile e conveniente in termini di costi.

Perché la legge lo chiede

Oggi, in molti condomini, la lettura si fa ancora con un tecnico che passa di casa in casa. Chi quel giorno non c’è non viene letto, e il suo consumo viene stimato. Da lì nasce buona parte delle discussioni sul conguaglio, cioè il conto di fine stagione che corregge gli acconti pagati durante l’anno.

Con la lettura a distanza i dati si raccolgono tutti nello stesso giorno, senza appuntamenti e senza stime. E c’è un vantaggio che pochi conoscono: quando gli apparecchi sono leggibili a distanza, la legge vuole che ogni condòmino riceva informazioni sui propri consumi almeno una volta al mese, anche via Internet, e non solo il conto di fine anno. Fuori dalla stagione del riscaldamento questo obbligo può essere sospeso. Così ci si accorge a gennaio, e non a giugno, se si sta consumando troppo.

Un condominio che non adegua gli apparecchi, quindi, rinuncia anche a questo servizio.

Che cosa si rischia davvero

Qui conviene essere precisi, perché in rete circolano articoli che parlano di multe per chi non si adegua.

Per il solo mancato adeguamento alla lettura a distanza, la legge non prevede una multa specifica. L’articolo che elenca le sanzioni (l’art. 16 del D.Lgs. 102/2014) richiama gli obblighi di installare i contatori e di dividere correttamente le spese, ma non quello della lettura a distanza. È così nel testo in vigore al 14 novembre 2026: se la legge cambiasse, questa pagina sarà aggiornata.

Le multe che esistono sono altre, e possono pesare molto di più:

Quel «per ogni appartamento» cambia i conti. In un condominio di 20 appartamenti dove la contabilizzazione non è mai stata installata, le multe sono 20: da 20 × 500 = 10.000 euro fino a 20 × 2.500 = 50.000 euro.

Ci sono però due vie d’uscita, scritte nella stessa legge.

La diffida. Chi è in difetto riceve una diffida a mettersi in regola entro 45 giorni dalla contestazione (art. 16, comma 18). Chi si regolarizza in tempo non evita del tutto la sanzione, ma la riduce al minimo: entro 30 giorni dalla scadenza della diffida può pagare la somma minima prevista, e il pagamento chiude il procedimento (art. 16, comma 20). Nell’esempio dei 20 appartamenti, quindi, sono comunque 20 × 500 = 10.000 euro.

La relazione tecnica. Un progettista o un tecnico abilitato può dimostrare, con una relazione, che l’installazione non conviene. I motivi ammessi però non sono gli stessi nei due casi:

• per il contatore di calore valgono tre motivi: non si può installare, costa troppo, oppure la spesa è sproporzionata rispetto al risparmio che porterebbe;
• per i ripartitori sui termosifoni vale un motivo solo: il costo non è giustificato.

Nei condomini di nuova costruzione l’esonero non vale mai. E la relazione deve essere pronta prima, non quando arriva la contestazione.

Dalla UNI 10200 al 50 per cento: come è cambiata la regola

Per capire perché tanti piani di riparto sono ancora scritti con le regole vecchie bisogna partire da una distinzione. Una norma tecnica UNI, di per sé, non è una legge: è un documento volontario, preparato dall’ente italiano di normazione, che descrive un metodo condiviso fra i tecnici. Diventa obbligatoria soltanto quando una legge la richiama: è quella disposizione di legge a renderla vincolante, e la legge 21 giugno 1986, n. 317, all’articolo 1, lettera f), numero 1) la considera una «regola tecnica de facto», cioè una regola «la cui osservanza è obbligatoria». Quando la legge smette di richiamarla, la norma torna a essere un riferimento tecnico, utile ma non vincolante.

La UNI 10200, che descrive come dividere fra gli appartamenti la spesa di un impianto centralizzato, ha avuto proprio questa storia, in tre tappe.

Dal 19 luglio 2014 la UNI 10200 è obbligatoria. Il testo originario del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 165 del 18 luglio 2014, all’articolo 9, comma 5, lettera d), imponeva di dividere la spesa «secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti». Non c’erano alternative, salvo l’uso dei soli millesimi nella prima stagione dopo l’installazione dei dispositivi.

Dal 26 luglio 2016 la UNI 10200 resta, ma nasce la deroga del 70 per cento. Il D.Lgs. 18 luglio 2016, n. 141, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 172 del 25 luglio 2016, ha riscritto la lettera d). La regola generale restava la UNI 10200, ma se ne poteva fare a meno in due casi:

• quando la norma non era applicabile;
• quando una relazione tecnica asseverata, cioè firmata da un tecnico che ne risponde, dimostrava fra gli appartamenti differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50 per cento.

In questi casi la spesa si poteva dividere attribuendo almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari, e il resto secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure le potenze installate. Già questo testo rendeva le regole della lettera d) facoltative nei condomini in cui, «alla data di entrata in vigore del presente decreto», si era già provveduto all’installazione dei dispositivi e alla relativa suddivisione delle spese.

Dal 29 luglio 2020 la UNI 10200 non è più richiamata e la soglia scende al 50 per cento. Il D.Lgs. 14 luglio 2020, n. 73, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 14 luglio 2020, ha riscritto di nuovo la lettera d). Il riferimento alla UNI 10200 è scomparso, e con esso la deroga: oggi la spesa si divide attribuendo almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari, e il resto con gli stessi criteri di prima, che la legge indica «a titolo esemplificativo e non esaustivo», cioè come esempi e non come elenco chiuso. Da quella data la UNI 10200 non è più obbligatoria per legge: un condominio può ancora usarla come metodo di calcolo, purché il risultato rispetti la soglia del 50 per cento.

Il 70 per cento, con i numeri

I prelievi volontari sono il calore che ogni condòmino decide di consumare aprendo i termosifoni: è quello che contatori e ripartitori misurano. Il resto della spesa copre il calore che si consuma comunque, per esempio quello disperso dai tubi che attraversano l’edificio, e i costi fissi dell’impianto.

Si prenda un condominio che in una stagione spende 30.000 euro di riscaldamento:

• con la deroga del 2016, almeno 21.000 euro, il 70 per cento, dovevano essere divisi secondo le letture, e al massimo 9.000 euro con i millesimi o con gli altri criteri;
• con la regola di oggi, basta che almeno 15.000 euro, il 50 per cento, seguano le letture; gli altri 15.000 euro si possono dividere con i millesimi.

La deroga era pensata per gli edifici in cui gli appartamenti hanno bisogni di calore molto diversi: un attico sotto il tetto o un appartamento sopra un portico disperdono molto più di uno a un piano intermedio. Se, per esempio, l’attico ha un fabbisogno di 150 kWh per metro quadro all’anno e l’appartamento al terzo piano di 90, la differenza è di 60 kWh: rispetto al valore più basso è il 67 per cento, oltre la soglia del 50 per cento; rispetto al valore più alto, 60 su 150, è il 40 per cento, sotto la soglia. La legge non diceva quale dei due valori usare, ed era la relazione asseverata a doverlo motivare.

Chi può tenere il piano di riparto di prima

C’è un dettaglio che molti testi trascurano. La stessa lettera d), nel testo in vigore, stabilisce che queste regole sono facoltative nei condomini che, alla data di entrata in vigore della disposizione, cioè il 29 luglio 2020, avevano già installato i dispositivi e già provveduto alla relativa suddivisione delle spese. Un condominio che ripartiva già prima di quella data può quindi continuare con il suo criterio, anche se calcolato con la UNI 10200.

Per tutti gli altri, e per chi decide di rivedere il criterio, vale la soglia del 50 per cento. Per questo conviene far ricontrollare il piano di riparto, cioè il documento che stabilisce come il condominio divide la spesa del riscaldamento: prima di tutto per sapere quale regola si applica a quel condominio, e poi perché dividere le spese in modo non conforme è uno dei casi che la legge punisce.

Che cosa conviene fare adesso

Il lavoro non è complicato, ma richiede ordine e i mesi che restano sono pochi. Questi sono i passi, nell’ordine:

1. fare l’inventario degli apparecchi installati, con marca, modello e anno di montaggio;
2. chiedere alla ditta che fa le letture quali sono già leggibili a distanza e quali no;
3. farsi fare un preventivo solo per gli apparecchi da adeguare, distinguendo fra il modulo radio da aggiungere e l’apparecchio da sostituire;
4. portare la spesa in assemblea con il preventivo già in mano, perché una delibera presa a gennaio arriva tardi;
5. approfittarne per far verificare il piano di riparto.

Per l’amministratore o il consigliere di condominio, lo Studio può seguire tutti e cinque i passi, dalla ricognizione degli apparecchi alla relazione tecnica, fino alla verifica di come vengono divise le spese.