Centrale termica del condominio: quando servono i Vigili del Fuoco e che cosa deve fare l'amministratore

Un condominio con due caldaie a gas da 150 kW ciascuna, installate nello stesso locale, ha una centrale termica da 300 kW. Per la prevenzione incendi quella centrale rientra nell’attività 74 dell’allegato I al DPR 151/2011 ed è quindi un’attività soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco, con obblighi precisi e scadenze che si ripetono nel tempo. Se le caldaie fossero tre da 250 kW, i kW sarebbero 750, l’impianto passerebbe nella categoria C della stessa attività 74 e gli adempimenti cambierebbero ancora. Molti amministratori lo scoprono soltanto quando cambiano la caldaia o durante un controllo.

Quando la centrale termica è un’attività soggetta

Il DPR 1 agosto 2011, n. 151 (GU n. 221 del 22/09/2011, in vigore dal 07/10/2011) elenca nell’allegato I le attività sottoposte ai controlli di prevenzione incendi. All’attività 74 dell’allegato I compaiono gli impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialità superiore a 116 kW. Il decreto li divide in tre categorie:

Una centrale con una sola caldaia da 100 kW, invece, non rientra nell’attività 74 dell’allegato I al DPR 151/2011, che comincia oltre 116 kW. Questo non vuol dire che sia libera da regole, come si vedrà più avanti.

La regola tecnica per gli impianti a gas

Una regola tecnica è il decreto che stabilisce come deve essere fatto il locale della centrale: aperture di aerazione, distanze, strutture resistenti al fuoco, accessi, intercettazione del gas. Per gli impianti a gas vale il DM 8 novembre 2019 del Ministero dell’Interno (GU n. 273 del 21/11/2019). Secondo l’art. 1, comma 1, del decreto si applica agli impianti civili extradomestici con portata termica complessiva superiore a 35 kW, alimentati con gas delle prime tre famiglie a pressione non superiore a 0,5 bar. Per l’art. 1, comma 3, dello stesso DM gli apparecchi installati nello stesso locale, o in locali direttamente comunicanti, si sommano: tre caldaie da 30 kW nella stessa centrale fanno 90 kW, e quindi il locale ricade nel decreto anche se nessuna caldaia supera da sola i 35 kW.

Questa regola ha una storia. Fino al 20/12/2019 valeva il DM 12 aprile 1996 (Supplemento ordinario n. 74 alla GU n. 103 del 04/05/1996). Il decreto del 2019 è entrato in vigore trenta giorni dopo la pubblicazione, cioè il 21/12/2019, come fissa il comma 2 del suo art. 6, e il comma 1 dello stesso articolo stabilisce che da quel giorno non si applicano più le precedenti disposizioni del Ministero in materia, salvo quanto previsto per gli impianti esistenti.

Gli impianti esistenti sono il caso più frequente nei condomini. L’art. 5 del DM 8 novembre 2019, ai commi 2 e 3, esonera dall’adeguamento:

• gli impianti oltre 116 kW già approvati o autorizzati dai Vigili del Fuoco con la normativa precedente (comma 2);
• gli impianti fra 35 e 116 kW esistenti e realizzati secondo la normativa precedente (comma 3).

Gli stessi commi 2 e 3 dell’art. 5 mantengono in entrambi i casi l’esonero anche con un aumento di potenza, purché non superi il 20% e avvenga una sola volta; per il secondo gruppo il comma 3 richiede anche che il totale resti entro 116 kW. Un esempio: una centrale approvata da 300 kW può salire una volta a 360 kW senza adeguarsi alla nuova regola tecnica, in base al comma 2 dello stesso articolo. A 360 kW, però, l’impianto passa dalla categoria A alla B dell’attività 74 dell’allegato I al DPR 151/2011: la modifica deve quindi essere valutata secondo gli artt. 3, comma 1, e 4, comma 6, del DPR, che possono richiedere l’esame del progetto da parte del Comando e una nuova SCIA. L’adeguamento diventa invece obbligatorio, per il comma 4 dello stesso art. 5 del DM 8 novembre 2019, con ulteriori aumenti, con un aumento oltre il 20% o con il passaggio a gas di un impianto sopra 35 kW, per esempio una vecchia centrale a gasolio. Per questo la scelta della nuova potenza deve essere studiata già nel progetto, come spiegato a proposito di sostituire la caldaia del condominio.

Se non è chiaro in quale categoria rientri la centrale, o se l’approvazione di un tempo copra ancora l’impianto di oggi, lo Studio lo verifica in un sopralluogo confrontando i generatori installati con le pratiche in archivio.

SCIA, esame del progetto e controlli

La SCIA antincendio (segnalazione certificata di inizio attività) è la dichiarazione con cui il titolare comunica al Comando dei Vigili del Fuoco che l’attività rispetta le norme. Secondo l’art. 4, comma 1, del DPR 151/2011 deve essere presentata prima di mettere in funzione l’impianto. Per le categorie A e B il Comando effettua controlli entro 60 giorni, anche a campione, come stabilisce il comma 2 dello stesso art. 4; per la categoria C, in base al comma 3, esegue sempre una visita tecnica entro 60 giorni e, se l’esito è positivo, rilascia il certificato di prevenzione incendi entro 15 giorni dalla visita.

Per le categorie B e C c’è un passaggio in più. L’art. 3, comma 1, del DPR 151/2011 impone di chiedere al Comando l’esame del progetto prima di realizzare un nuovo impianto o una modifica che peggiora la sicurezza; secondo il comma 3 dello stesso articolo il Comando si pronuncia entro 60 giorni dalla documentazione completa. Per una centrale da 500 kW, quindi, il progetto deve essere presentato al Comando prima di cominciare i lavori. L’art. 3 non vieta in modo espresso di costruire prima del parere, ma farlo è un rischio concreto: se il Comando chiede modifiche, le opere già fatte devono essere rifatte, e l’impianto non può entrare in funzione prima della SCIA (art. 4, comma 1, del DPR 151/2011).

Il rinnovo ogni cinque anni

L’art. 5, comma 1, del DPR 151/2011 obbliga il titolare a chiedere ogni cinque anni il rinnovo periodico di conformità antincendio: una dichiarazione che attesta che le condizioni di sicurezza non sono cambiate, accompagnata dalla documentazione prevista. Il comma 2 porta la cadenza a dieci anni solo per alcune attività (6, 7, 8, 64, 71, 72 e 77): la 74 non è fra queste. Se l’impianto cambia (generatori diversi, locale modificato, più potenza), l’art. 4, comma 6, del DPR 151/2011 richiede di ripetere la procedura invece del semplice rinnovo.

Le sanzioni

L’art. 20, comma 1, del D.Lgs. 8 marzo 2006, n. 139, nel testo sostituito dall’art. 3, comma 8, del D.Lgs. 29 maggio 2017, n. 97 (GU n. 144 del 23/06/2017), in vigore dall’08/07/2017, punisce il titolare di un’attività soggetta che omette la SCIA o la richiesta di rinnovo con l’arresto fino a un anno o con l’ammenda da 258 a 2.582 euro. Lo stesso comma 1 dell’art. 20 lega la pena alle attività che detengono o impiegano prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti, con gravi pericoli in caso di incendio, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica previsto dall’art. 16, comma 2, dello stesso decreto. Chi attesta il falso nelle certificazioni rischia, per il comma 2 dello stesso art. 20 del D.Lgs. 139/2006, la reclusione da tre mesi a tre anni e la multa da 103 a 516 euro. Nel testo dell’art. 20, comma 1, del D.Lgs. 139/2006 in vigore fino al 07/07/2017 la stessa pena colpiva chi non chiedeva il rilascio o il rinnovo del certificato di prevenzione incendi.

Le pratiche sono presentate dall’amministratore, che secondo l’art. 1131 del Codice civile ha la rappresentanza dei condomini; per questo è lui il primo a dover tenere sotto controllo le scadenze. A questo si aggiungono gli obblighi di esercizio, conduzione, controllo e manutenzione dell’impianto termico, che l’art. 6, comma 1, del DPR 16 aprile 2013, n. 74 affida al responsabile dell’impianto e che possono passare al terzo responsabile, e i controlli della caldaia e il libretto di impianto.

Che cosa conviene fare adesso

1. Sommare la potenza dei generatori installati nel locale della centrale, leggendola sulle targhe o sul libretto di impianto.
2. Cercare nell’archivio condominiale l’ultima pratica antincendio: SCIA, certificato di prevenzione incendi o approvazione precedente.
3. Controllare la data dell’ultimo rinnovo e calcolare la scadenza dei cinque anni fissata dall’art. 5, comma 1, del DPR 151/2011.
4. Verificare che i generatori e il locale corrispondano a quanto dichiarato allora.
5. Prima di deliberare una sostituzione o un aumento di potenza, chiedere una valutazione su categoria, regola tecnica applicabile e procedura da avviare.

Come può aiutare lo Studio

Lo Studio Di Meo unisce la progettazione degli impianti di riscaldamento e le pratiche antincendio con i Vigili del Fuoco. Per questo può leggere la centrale termica del condominio da tutti e due i lati: la potenza giusta per l’edificio e gli adempimenti che quella potenza comporta. Con un sopralluogo e l’esame dei documenti, lo Studio indica all’amministratore se l’impianto è in regola, che cosa manca e quali pratiche servono, e le prepara.